Arsa, arazi, bina gibi gayrimenkuller (taşınmazlar) gerçek ve tüzel kişiler tarafından alım satıma konu olmaktadır. Tüzel kişilerce gerçekleştirilen alım satımlarda vergileme ile ilgili düzenlemeler Kurumlar Vergisi Kanunu’nda yer almaktadır. Gerçek kişilerce yapılan gayrimenkul alım-satımında, 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımını devamlı bir faaliyet olarak yürüttüklerinde ticari kazanç elde edilmesi, arızi olarak satış yaptıklarında değer artış kazancı sağlanmasından bahsedilmektedir.
1. Değer Artış Kazancı Kavramı ve Hukuki Dayanağı
Değer artış kazancı, gerçek kişilerin herhangi bir ticari organizasyon kapsamında olmaksızın edindikleri taşınmazları, belirli bir süre içinde elden çıkarmaları sonucu doğan kazançlar olarak tanımlanabilir. Gelir Vergisi Kanunu’na göre bu tür kazançlar, diğer kazanç ve iratlar kapsamında değerlendirilmekte olup, vergilendirme prensipleri de bu çerçevede belirlenmektedir.
2. Vergilemenin Zaman Koşulu: 5 Yıllık Süre
01.01.2007 tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar için, edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarma işlemi gerçekleştirilirse, elde edilen kazanç vergilendirilir. Ancak beş yılın geçmesinden sonra yapılan satışlarda, söz konusu kazanç istisna kapsamına girmekte ve gelir vergisine tabi olmamaktadır. Bu düzenleme, mükelleflerin uzun vadeli yatırımlarını teşvik etmek amacıyla getirilmiştir.
3. Vergi Matrahının Hesaplanması ve İstisnalar
Elde edilecek değer artış kazancının vergilendirilmesinde vergiden istisna tutar Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80.nci maddesinde yer almaktadır. 2023 yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 55.000 TL’dir. 2024 yılında uygulanacak istisna tutarı 87.000 TL’,2025 yılı için 120.000,Türk Lirasıdır.
Örnek 1: Vergiye Tabi Satış
Gerçek kişi A, 2021 yılında 400.000 TL bedelle iktisap ettiği bir konutu, 2024 yılında 1.000.000 TL bedelle elden çıkarmıştır.
• İktisap ve satış arasında geçen süre 3 yıl olduğundan, satıştan doğan kazanç vergilendirilir.
• Kazanç: 1.000.000 TL – 400.000 TL = 600.000 TL
• 2024 yılı için belirlenen istisna tutarının (örneğin 87.000 TL) düşülmesiyle kalan 513.000 TL, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir.
Örnek 2: Vergiden İstisna Satış
Gerçek kişi B, 2015 yılında iktisap ettiği bir arsa vasfındaki taşınmazı, 2025 yılında elden çıkarmıştır.
• Taşınmazın elde tutulma süresi 10 yıl olduğundan, elde edilen kazanç istisna kapsamında değerlendirilecek ve gelir vergisine tabi olmayacaktır.
4. Diğer Hususlar
• Ticari mahiyette taşınmaz alım-satımı yapan gerçek kişilerin elde ettikleri gelirler, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında ticari kazanç olarak değerlendirilir ve farklı esaslara göre vergilendirilir.
• Tapuda beyan edilen bedelin gerçeği yansıtması önem arz etmektedir. Aksi takdirde vergi ziyaı ve usulsüzlük cezaları söz konusu olabilir.
• Satışa ilişkin giderler (emlak komisyonu, tapu harcı, noter masrafları vb.) maliyete eklenerek vergiden düşülebilir.
YORUMLAR